Ülle Madise	Teie: 27.06.2025 nr 7-5/251378/2504726	
Õiguskantsleri Kantselei	
 	Meie: 18.08.2025 nr 3-2/416 - 7	

Tatari tn 3 kinnistu detailplaneering		

Austatud Ülle Madise
	
Vastame Teie 27.06.2025 kirjale nr 7-5/251378/2504726, milles palusite selgitada Tatari tn 3 kinnistu detailplaneeringu menetluse viivituse põhjuseid ning tegevusi, mida linn edaspidi kasutab menetluste tõhustamiseks. 
Küsimus 1: 
Tatari 3 detailplaneeringu menetlus on kestnud ligi kaheksa aastat. Planeerimisseaduse (PlanS) § 139 lõike 2 järgi tuleks detailplaneeringu menetlus lõpule viia kolme aasta jooksul. 
Küsimus 2: 
2020. aastal oli sellesama detailplaneeringu menetluse käigus juhtum, kus Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti (edaspidi ka TKKA, KEKO) arvamuse esitamise tähtajaks seati 15.04.2020, kuid amet esitas arvamuse alles 09.11.2020 ehk rohkem kui 6 kuud pärast tähtpäeva. Taolisi menetlustoimingute tähtaja ületamisi on olnud veel. Avaldaja väitel on selle tõttu pikenenud planeeringu menetlus ligikaudu 2 aastat ja 2,5 kuud. 
Küsimus 3: 
Avaldaja väitel on TKKA esitanud vastuolulisi nõudmisi ka sademeveelahendusele (amet oli varem vastuolu kooskõlastanud Tatari tn 1 ja 6a ehitusprojektidega heakskiidetud lahendustega). Nende vastuolude lahendamiseks ehk oma eksimuse tunnistamiseks ja seisukoha muutmiseks kulus TKKA-l ligi 1 aasta ja 5 kuud (29.03.2021–12.09.2022). 
Küsimus 4: 
Viivitusi on kaasa toonud ka linna koostatud erinevad planeeringuvisioonid, mis on menetluse jooksul korduvalt muutunud. Neid planeeringuvisioone on esitatud planeeringumenetluse lõppfaasis ning nende tõttu on tulnud korduvalt muuta ka planeeringulahendust. 
Koondatud selgitus vastuseks küsimustele 1–4: 
Tatari tn 3 detailplaneering (DP042830) algatati 13.12.2017. Detailplaneering esitati Tallinna Linnaplaneerimise Ametile läbivaatamiseks 17.04.2018, 28.06.2019, 21.11.2019, 09.01.2020, 13.03.2020, 11.12.2020 seejärel 04.05.2023, siis 18.01.2024 ning 22.05.2025, nüüd 28.07.2025, mille peale esitas amet ettepanekud detailplaneeringut täiendada.  
Menetluse kestus on olnud tavapärasest pikem, kuna menetluse käigus on tulnud arvestada mitmete seotud projektidega ja täita täiendavaid seadusest tulenevaid nõudeid. 
Viivitused tulenesid paralleelse projekti (Tatari tn 6) ja võrguvaldajate tehniliste tingimuste muutumisest, Tallinna sademevee strateegia ja Kesklinna lahkvoolseks viimise skeemi siduvate nõuete täitmisest, korduvatest tehniliste lahenduste täpsustustest, mis olid vajalikud üleujutusriski vältimiseks ja seaduse nõuete täitmiseks, ning halduslepingu ja TT-lepingu skeemi lõpuni viimisest enne detailplaneeringu vastuvõtmist. Kõik menetluse käigus tehtud muudatused ja täpsustused olid vältimatud ning tulenesid kehtivatest õigusaktidest ja arengudokumentidest. 
Menetluse käigus esitas Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet mitmel korral arvamusi ja täiendavaid nõudeid sademeveelahenduse kohta: 
15.04.2020 tähtajaga arvamus esitati 09.11.2020, kuna menetluse käigus tuli siduda sademeveelahendus Tatari tn 6 rekonstrueerimisprojektiga (täpsustatud 10.02.2021). 
29.03.2021 esitati täiendavad nõuded, sh ühtlustusmahutite asukoha ja hooldatavuse täpsustamine, sademeveelahenduse sidumine haljastuse ja maa-aluse osa planeeringuga ning AS Tallinna Vesi kehtivate tehniliste tingimuste täitmine. 
Varasemalt oli sademeveelahendus kooskõlastatud naaberkinnistute (Tatari tn 1 ja Tatari tn 6a) ehitusprojektidega, kuid paralleelprojekti Tatari tn 6 menetlemisel ilmnesid uued tehnilised asjaolud, mis muutsid osa varasemaid lahendusi ebasobivaks. Täiendavad nõuded tulenesid vajadusest tagada lahenduste kooskõla kogu kvartali ulatuses, vältida üleujutusriski ning järgida Tallinna sademevee strateegiat ja Kesklinna lahkvoolseks viimise skeemi. Samuti mõjutasid lahendust võrguvaldajate (AS Tallinna Vesi, Elektrilevi, Telia jt) uuendatud tehnilised tingimused. Kõigi osapoolte kooskõlastuste uuendamine oli vajalik, et vältida vastuolusid ehitusprojektide ja tehnovõrkude lahendustes. 
Lahenduse täiendamine ja kooskõlastamine toimus mitmes etapis, tagades, et uus lahendus ei kahjusta naaberkinnistute huve ning on kooskõlas õigusaktide ja arengudokumentidega. Sademeveelahenduse lõplik kooskõla kinnitati 12.09.2022. Viivituse pikkus — ligi 1 aasta ja 5 kuud — tulenes keerukast kooskõlastusprotsessist, kus oli vaja leida kõiki osapooli rahuldav ja tehniliselt toimiv lahendus. 
Lisaks sademeveelahendustele mõjutas menetluse kestust linnaehituslike visioonide ja arengudokumentide muutumine. Menetluse ajal võeti vastu Tallinna arengustrateegia “Tallinn 2035”, mis tõi kaasa uued nõuded haljasalade suuruse, ligipääsetavuse, hoonestustiheduse ja ühtse linnaruumi kujundamise osas.
28.02.2022 esitati detailplaneeringu algatamisettepanek Sakala tn 14a kinnistule, millel puudus juurdepääs avalikult teelt. Sakala tn 14a kinnistule juurdepääsu kaaluti lahendada üle Tatari tn 3, Estonia pst 17 või Sakala tn 14 kinnistute. Estonia pst 17 kinnistu algatamisettepanek oli samuti menetluses ning ka Sakala tn 14 kinnistul oli arendussoov, millest tulenevalt tekkis vajadus koostada ühine kvartaliosa linnaruumiline visioon ning seetõttu saadeti detailplaneering Tallinna Linnaplaneerimise Ameti linnaplaneerijatele koos planeeringualas naaberkinnistutele (Estonia pst 17, Sakala tn 14a, Sakala tn 14) samaaegselt koostatavate detailplaneeringutega, et tagada terviklik kvartalilahendus. Need naaberkinnistute planeeringud ei olnud eelnevalt aktiivses menetluses. Visioon on aluseks kõigi naaberkinnistute planeerimisel ja kinnistute omanikega tehakse jätkuvalt koostööd visiooni realiseerimiseks. Seega tehti ettepanek Tatari tn 3 lahenduse korrigeerimiseks, et need lahendused oleksid omavahel kooskõlas. 
Tallinna Linnaplaneerimise Ameti viimased nõuded olid suunatud eelkõige kvartali tervikliku lahenduse tagamisele ja “Tallinn 2035” eesmärkide järgimisele. See tähendas:
-	Kavandada hoonestusala vastavalt visioonile, et see moodustaks naaberkinnistutega ühtse terviku; 
-	Vähendada hoone lõunapoolset tiiba ca 2-3 m, et oleks võimalik suurendada hooviala ning kavandada piisav haljasala, kus isikutel on ka meeldiv viibida, kus on piisavalt õhuruumi, rohelust, piisavad insolatsiooni tingimused ehk piisavalt päikese valgust, kus majad ei ole tihedalt üksteise lähedal. St ka, et detailplaneeringu hoonestustihedus muutub;   
-	Pandus kavandada hoone mahtu (panduse asemele kavandada jalakäijate ligipääs nii enda kinnistule, kui kvartali hoovi sisenemiseks); 
-	Haljasala protsent kujuneb vastavalt hoone lõunapoolse tiiva 2-3 m kitsamaks kavandamise järgi ning kuna parkimise korrus ulatub maapealsest hoonestusalast väljapoole, kuhu on võimalik kavandada vaid katusehaljastust ja mänguala, siis haljastuse osakaalu saab anda eelpooltoodu järgi; 
-	Kuna lahenduses on näidatud kinnistu lõuna küljele tehnovõrgud koos servituudi alaga ning lõuna ja ida kaares maa-alune hoonestusala, kuhu ei ole võimalik kõrghaljastust kavandada, palume see näidatud kergtee ning tehnovõrgud kavandada hoone lõunapoolse fassaadi äärde, et kinnistu nurkadesse oleks võimalik kavandada poolkõrget haljastust ja kõrghaljastust; 
-	Hoone kõrgeima osa kõrgus määrata sama, mis on kõrval oleva Estonia pst 19//Tatari tn 1 kinnistul asuval hoonel; 
-	Korterelamute kavandamisel määrata kohustus kavandada hoonetele rõdud, mida võib kavandada hoonestusalasse, hoone bruto mahus. S.t eemaldada põhijooniselt haljasala kohale näidatud rõdude hoonestusala. Rõdud on lubatud kavandada vaid hoonestusalasse. Seejuures hoonetes näha ette eri suurustega korterid, millele kavandada rõdud, terrassid (soovitatavalt ca 10% korteri pinnast võiks olla klaasitud kinnised). Keskmiseks korteri suletud brutopindalaks näha ette vähemalt 80 m2. 
Kõik need muudatused ja nõuded on olnud vajalikud nii õigusaktide järgimiseks kui ka kvaliteetse, sidusa ja inimmõõtmelise linnaruumi tagamiseks.
Planeerimisseaduse § 134 sätestab, et pärast detailplaneeringu kooskõlastamist teeb planeeringu koostamise korraldaja detailplaneeringu vastuvõtmise otsuse, millega kinnitab, et detailplaneering vastab õigusaktidele ja valla või linna ruumilise arengu eesmärkidele. Tallinna linna ruumilise arengu eesmärgid on sõnastatud määruses „Tallinn 2035“, mille kohaselt tuleb planeeringutega kavandada sõbralik linnaruum kujundades Tallinna kompaktse linnasüdame ja eriilmeliste keskustega inimmõõtmeliseks, looduslähedaseks ja kõigile ligipääsetavaks linnaks, kus asub palju inimestele mugavaks kujundatud linnaväljakuid, parke, kohvikuid, väikepoode ja muid tegutsemispaiku.
Küsimus 5: 
Mida linn võtab ette, et edaspidi vältida viivitusi ja tagada menetluse tõhusus, arvestades õigusakte? 
Vastus: 
2025. aasta aprillis muutis linnavalitsus linna töökorralduse määrust, et menetlusi kiirendada. Olulisemad muudatused on järgmised: 
Üldplaneeringu kohased detailplaneeringud algatatakse Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhataja käskkirjaga, vältides varasemaid pikemaid kooskõlastusringe. 
Kõik asutused ja osapooled kaasatakse menetluse algfaasis korraga, et vältida hilisemaid ümbertegemisi. 
Kehtestati konkreetsed tähtajad arvamuste andmiseks ja seisukohtade arvestamiseks. 
Tallinna Linnaplaneerimise Ametil on õigus lõpetada haldusleping, kui huvitatud isik või planeeringu koostaja ületab tähtaega mõjuva põhjuseta. 
Need sammud on suunatud menetluste kiirendamisele ja seaduses sätestatud tähtaegade järgimise tagamisele.

Lugupidamisega	

(allkirjastatud digitaalselt)	
Martin Karro
ameti juhataja	
	
Koopia:	Tallinna Linnakantselei, Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet

Õnnela Urb, 6404493 onnela.urb@tallinnlv.ee